Sólo el 17% de 58.000 viviendas del Instituto Provincial de Vivienda y Urbanismo (IPVU) fueron canceladas. El gobierno presentó un proyecto de ley para crear un programa de sostenibilidad habitacional que mejore el recupero y establezca cuotas y montos de las viviendas actualizados, además de un control actualizado y único sobre la morosidad.
Agenda Inmobiliaria05 de junio de 2024
El Poder Ejecutivo presentó en la Legislatura un proyecto de ley para crear el “Programa de sostenibilidad habitacional”, cuya finalidad es establecer parámetros claros y uniformes de valuación y financiación de las viviendas provistas por el Instituto Provincial de Vivienda y Urbanismo (IPVU) y la Agencia de Desarrollo Urbano Sustentable (ADUS).
Actualmente, de 58.000 viviendas entregadas sólo se canceló el 17% y hay cuotas mensuales casi irrisorias, que van desde los 150 a los 3.000 pesos.
El proyecto enviado por el Ejecutivo provincial está focalizado en un fin solidario: que las personas que ya recibieron su vivienda puedan contribuir con el pago de sus cuotas para que otras familias accedan a la solución habitacional.
El objetivo de este programa es reorientar los recursos destinados al desarrollo de nuevas soluciones habitacionales y estimular su eficiente movilización, compatibilizando procedimientos de recupero financiero en observancia de las leyes nacionales y provinciales de financiación para construcción de viviendas, estableciendo valores y financiaciones acordes a las fluctuaciones de los índices de precios para la construcción de viviendas.
La iniciativa propone crear una “oficina virtual” de este programa, en la que deberán inscribirse todos aquellos ciudadanos que cuenten con un beneficio otorgado por ADUS o IPVU. En esa oficina se podrá gestionar, tramitar, cancelar, regularizar, refinanciar y/o realizar cualquier gestión.
A partir de la entrada en vigencia de la futura ley, el valor de las nuevas viviendas será determinado en pesos, referenciando su equivalente en unidades de valor de vivienda publicado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) tomando como fecha la de finalización de la obra.
El plazo máximo de financiación para la adquisición de una vivienda o crédito será de 240 cuotas mensuales (20 años). El valor de las mismas se determinará tomando las unidades de valor de vivienda al último día del mes anterior a su liquidación.
La financiación otorgada será determinada en cantidad de unidades de viviendas, estableciendo como monto límite de la cuota mensual el 30% del ingreso familiar del beneficiario de la vivienda.
También se propone la creación del “registro de beneficiarios habitacionales morosos”.
En caso de que se registre la falta de pago de tres cuotas o más consecutivas, o cinco cuotas alternadas de la financiación otorgada se producirá la extinción automática de la misma. Asimismo, quedará sin efecto el valor histórico establecido del inmueble en cuestión, sin necesidad de declaración administrativa o judicial posterior.
En tal caso, la norma prevé que se determine una nueva tasación de la vivienda y establecerá una financiación en pesos, con su equivalente en Valor Unidad de Vivienda (UVIS) publicado por el Banco Central de la República Argentina, o el que en el futuro lo reemplace, debiendo el adjudicatario consentir la tasación y financiación en el plazo que fije la reglamentación.
La ley procura implementar mecanismos operacionales para potenciar y revalorizar el sector de la vivienda como factor vital y prioritario de progreso social y crecimiento económico, reorientar los recursos destinados al sector, fortalecer el concepto de sostenibilidad del desarrollo habitacional y urbano en el largo plazo, e implementar un sistema digital que permita regularizar la situación habitacional de las viviendas y/o créditos ya otorgados.
Alta morosidad
En los fundamentos de la iniciativa, el Ejecutivo advierte los altos índices de morosidad en el cumplimiento de los planes de financiación, requerimientos de regularización inconclusos cuyos procedimientos denotan métodos engorrosos, vetustos y de alta complejidad.
A modo ejemplificativo, en febrero pasado se registró una morosidad cercana al 70% de las viviendas pertenecientes al IPVU. De un total aproximado de 58.000 viviendas solo se canceló el 17%.
También se registran planes de financiación vencidos por incumplimiento de los adjudicatarios, cuyas cuotas a valores históricos resultan ínfimas que rondan entre los $150, $1.500 o $3.000, implicando en la actualidad un alto costo administrativo y/o judicial la persecución de dicho crédito.
Asimismo, la cantidad de viviendas/créditos otorgados a lo largo de los años, devino indefectiblemente en distinta normativa conforme al régimen jurídico aplicable del momento. Por ello resulta necesario establecer parámetros claros y uniformes de valuación, financiación, procedimientos de regularización y procesamiento de información acordes a la realidad actual.
El Colegio de Arquitectos de Neuquén expresó preocupación ante la disolución de la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda de la Nación. “El desarrollo del territorio, del hábitat y de la vivienda debe ser una construcción colectiva”, dijeron en un comunicado.
La ciudad se posiciona como una de las metrópolis con más inversión de la construcción en el país con 5.400 obras en marcha. En lo que va del año, se registraron más de 300 mil metros cuadrados de obras particulares. El impacto del desarrollo de Vaca Muerta explica el boom en el sector.
Los trámites para nuevos permisos crecen de manera correlativa al nivel de actividad de la construcción. En 2023, se registraron 257.499 metros cuadrados en la provincia, y este año se proyecta alcanzar los 333.000 metros cuadrados. La Capital lidera los metros cuadrados declarados y en agosto alcanzó los 16.450 metros cuadrados.
El dato surge de la primera encuesta del Monitor de Alquileres de la que participaron más de 800 familias. Se estima que el pago de alquiler representa en promedio el 35% de los ingresos familiares y que el valor sin calcular las expensas, promedia los 500 mil pesos mensuales. Desde el gobierno, anticiparon que prepararán una guía para inquilinos.
Este incremento, aunque moderado, representa un cambio de tendencia tras cuatro meses de contracción en el sector, en un contexto donde la mayoría de las provincias del país siguen reportando bajas. Neuquén junto con Salta, registran un aumento en la contratación de empleados de la construcción.
La plataforma está disponible en la página web encuestainquilinos.neuquen.gov.ar. La iniciativa del Gobierno Provincial cuenta con el apoyo del sector privado y otros actores del sector inmobiliario. La recolección de datos a través de esta encuesta será un componente esencial del Monitor de Alquileres.
